Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án – Chỉ tổ chức kinh tế hay cả cá nhân?

Khi đấu giá để giao đất ở cho cá nhân, việc xác định đối tượng tham gia đấu giá rất đơn giản – là cá nhân có đủ điều kiện để được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi đấu giá quyền sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (như xây dựng công trình sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; xây dựng nhà ở thương mại...), người xây dựng phương án đấu giá lại thường “khoanh vùng” đối tượng tham gia đấu giá chỉ bao gồm tổ chức kinh tế trong nước. Vậy, cách hiểu trên đã đúng quy định pháp luật hay chưa?

1. Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) thì người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, tùy thuộc vào pháp luật liên quan, người tham gia đấu giá có thể chỉ có tổ chức, cá nhân hoặc vừa có cả tổ chức, vừa có cả cá nhân – phạm vi này phụ thuộc vào quy định pháp luật chuyên ngành.

2. Theo pháp luật về đất đai, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thì:

a) Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đáp ứng các điều kiện về ký quỹ, năng lực tài chính, không vi phạm quy định pháp luật về đất đai và các điều kiện khác theo quy định pháp luật về đấu giá tài sản. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản

b) Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;  phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện của tổ chức thực hiện dự án đầu tư theo quy định pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu, pháp luật khác có liên quan và các điều kiện khác theo quy định pháp luật về đấu giá tài sản.

* Về đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm:

• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện: (01) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; (02) Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; (03) Thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: (01) Được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo[A1]  quy định của pháp luật về nhà ở; (02) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

• Cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm:

• Cá nhân được giao đất ở.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, đối với đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, tùy thuộc loại hình dự án mà đối tượng tham gia chỉ có thể là tổ chức kinh tế trong nước (ví dụ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang), hoặc cả tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại).

* Về đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, đối với đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư, pháp luật chỉ quy định trường hợp được thuê đất, không quy định hạn chế đối tượng là tổ chức hay cá nhân.

(Điều 125, Điều 119, Điều 120 Luật Đất đai, Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP)

Do đó, khi đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, phải căn cứ vào hình thức, đối tượng được trao quyền sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê), loại hình dự án (nhà ở thương mại; nhà ở xã hội; hạ tầng nghĩa trang; đầu tư sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng...) thì mới xác định chính xác đối tượng tham gia đấu giá có thể là tổ chức kinh tế trong nước hoặc cả tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân đảm bảo cơ sở pháp lý, tránh mơ hồ, nhầm lẫn trong áp dụng./.

Nguyễn Hà