Hộ gia đình sử dụng đất – những vấn đề cần lưu ý khi công chứng/chứng thực

Trong hoạt động chứng thực giao dịch của UBND cấp xã hoặc công chứng giao dịch của tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực/công chứng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế…) chiếm tỷ lệ đa số. Đối với quyền sử dụng đất của cá nhân thì việc giải quyết khá đơn giản nhưng đối với đất của hộ gia đình thì khá phức tạp, hiểu như thế nào là hộ gia đình trong sử dụng đất, xác định thành viên hộ gia đình như thế nào, đất chỉ ghi tên 01 người trong hộ gia đình thì là tài sản chung hay tài sản riêng… - đây là những vấn đề mà người làm công chứng/chứng thực cần phải quan tâm, xác định rõ ràng để tránh phát sinh những tranh chấp không đáng có về sau.

1. Về hộ gia đình sử dụng đất

a) Pháp luật về đất đai trước đây quy định hộ gia đình là một trong những chủ thể sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì:

- “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” (khoản 29 Điều 3);

- “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: …2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)” (khoản 2 Điều 5);

- “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…” (khoản 1 Điều 54); “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở” (khoản 1 Điều 55)….

b) Kể từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành), pháp luật về đất đai chỉ thừa nhận Hộ gia đình sử dụng đất đối với các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (khoản 25 Điều 3).

Sau ngày 01/8/2024, pháp luật về đất đai không thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình mà chỉ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 27), nhóm này có thể là một số thành viên hộ gia đình hoặc các cá nhân góp vốn chung với nhau, không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Như vậy, nếu như trước đây, quy định về hộ gia đình sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất, đặc biệt khi Giấy chứng nhận chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình thì nay, quy định về nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất giúp xác định rõ chủ thể có quyền, hạn chế vướng mắc khi thực hiện giao dịch, công chứng, chứng thực.

2. Về xử lý quyền sử dụng đất của Hộ gia đình có trước ngày 01/8/2024

Theo Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 thì:

- Hộ gia đình sử dụng đất đã được công nhận trước đây, được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai (thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế…) với tư cách Nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

- Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trước ngày 01/8/2024 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

3. Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Hộ gia đình trước ngày 01/8/2024 nhưng chỉ ghi tên 01 người đại diện hộ gia đình

- Theo hướng dẫn tại Công văn số 1277/CĐKDLTTĐĐ-ĐKĐĐ ngày 20/9/2024 của Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) về tăng cường chấn chỉnh việc giải quyết thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận thì Hộ gia đình có thể thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên 01 người thành Giấy chứng nhận ghi rõ tên các thành viên có chung quyền sở hữu. Khi cấp đổi, các thành viên của hộ gia đình có quyền tự thỏa thuận, xác định những thành viên nào có quyền sở hữu chung và chịu trách nhiệm trước pháp luật về thỏa thuận của mình – không phải nộp giấy tờ xác nhận về số thành viên của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất/cho thuê đất/công nhận quyền sử dụng đất/nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Theo hướng dẫn tại Công văn số 1167/BTP-BTTP ngày 02/3/2026 của Bộ Tư pháp về công chứng liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trường hợp công chứng/chứng thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà Giấy chứng nhận không xác định cụ thể các thành viên của hộ gia đình thì người công chứng/chứng thực phải căn cứ quy định pháp luật về dân sự, hộ tịch… để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

4. Về chứng thực chữ ký đối với giấy tờ, tài liệu chứng minh quan hệ nhân thân

Khi làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, rất nhiều trường hợp tự lập văn bản kê khai quan hệ nhân thân (vợ chồng/cha, mẹ, con/anh, chị, em; kê khai người đã chết…) và yêu cầu UBND cấp xã/tổ chức hành nghề công chứng chứng thực chữ ký của họ đối với việc kê khai đó.

Tuy nhiên, pháp luật hộ tịch đã quy định rõ các quan hệ nhân thân phải xác định trên cơ sở giấy tờ hộ tịch (giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh, giấy khai tử…); theo hướng dẫn tại Công văn số 860/HTQTCT-CT ngày 07/10/2021, Công văn số 1167/BTP-BTTP ngày 02/3/2026 thì giấy tờ do cá nhân tự lập, tự kê khai không có giá trị để thay thế giấy tờ hộ tịch khi xác định quan hệ thừa kế./.

N.H