Quốc hội thông qua nghị quyết chi tiết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khan, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai

Ngày 11 tháng 12 năm 2025, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15. Nghị quyết này quy định cụ thể một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các luật sửa đổi, bổ sung. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Chi tiết các nội dung chính của Nghị quyết:

I. BỔ SUNG VÀ LÀM RÕ CÁC TRƯỜNG HỢP, ĐIỀU KIỆN THU HỒI ĐẤT

1. Bổ sung căn cứ thu hồi đất (Điều 3.1, 3.2):

- Vì mục đích quốc phòng, an ninh: Bổ sung trường hợp thu hồi đất để làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

- Vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Bổ sung các trường hợp:

+ Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế (điểm a).

+ Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận, mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Khi đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư (điểm b).

2. Linh hoạt về điều kiện thu hồi đất (Điều 3.3):

- Điều kiện chung là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, Nghị quyết quy định các ngoại lệ sau:

- Được thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường đối với: Dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp; hoặc đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất (điểm a).

- Được thu hồi trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với: Dự án đầu tư công khẩn cấp; dự án thực hiện tái định cư tại chỗ; dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính (điểm b).

II. QUY ĐỊNH CHI TIẾT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

1. Căn cứ tính tiền bồi thường về đất (Điều 3.6):

- Giá đất tính tiền bồi thường về đất (khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai) và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư (khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai) được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo Nghị quyết này.

- Bồi thường đối với trường hợp thu hồi phần diện tích còn lại (đã đạt >75%) (Điều 3.7):

+ Việc bồi thường áp dụng như trường hợp thu hồi đất thông thường.

+ Nếu số tiền bồi thường tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận, người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền chênh lệch. Chủ đầu tư ứng trước số tiền này và được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

2. Thời hạn, trình tự thủ tục (Điều 3.9):

- Thời hạn thông báo thu hồi đất: Chậm nhất là 60 ngày (đất nông nghiệp) và 120 ngày (đất phi nông nghiệp) trước khi ban hành quyết định thu hồi (điểm a).

- Thời hạn niêm yết phương án bồi thường: Là 10 ngày tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung (điểm b).

- Thời hạn tổ chức đối thoại (nếu còn ý kiến không đồng ý): Không quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến về phương án (điểm b).

III. ĐIỀU CHỈNH QUY ĐỊNH VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Giao đất, cho thuê đất theo tiến độ (Điều 4.1):

Người có thẩm quyền được quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Hình thức cho thuê đất (Điều 4.2):

- Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc diện giao đất có thu tiền.

- Người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm (trừ một số trường hợp đặc thù).

3. Bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất KHÔNG qua đấu giá (Điều 4.4):

- Giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT) (điểm a).

- Giao đất, cho thuê đất cho các dự án thuộc diện thu hồi đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư mà không sử dụng vốn nhà nước (điểm b).

- Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (điểm c).

4. Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở (Điều 10.2.c):

Được tính bằng: 30% chênh lệch (trong hạn mức); 50% chênh lệch (vượt không quá 1 lần hạn mức); 100% chênh lệch (vượt trên 1 lần hạn mức).

IV. HỆ THỐNG GIÁ ĐẤT: BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH

1. Bảng giá đất mới (Điều 7.3):

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phải quyết định bảng giá đất mới, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

2. Hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 8.2):

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm, và có thể sửa đổi, bổ sung trong năm nếu cần thiết.

3. Nguyên tắc và thời điểm thông tin định giá (Điều 6):

Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, độc lập, khách quan, công khai, minh bạch (khoản 1). Thông tin giá đất đầu vào sử dụng là thông tin trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm giao nhiệm vụ (khoản 2).

V. CÁC QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP QUAN TRỌNG

1. Đối với công tác thu hồi, bồi thường (Điều 3.13):

- Các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt (điểm a).

- Thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 01/8/2024 mà chưa ban hành quyết định thu hồi đất trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thì thông báo đó hết hiệu lực (điểm c).

2. Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 12.3.b):

- Các địa phương không tổ chức lập: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026-2030) của thành phố trực thuộc Trung ương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

- Khi lập hoặc điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

3. Lộ trình thực hiện (Điều 7.5):

Các cơ quan có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường chậm nhất đến ngày 01/7/2026. Trước thời điểm đó, việc tính toán vẫn thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Nghị quyết cũng giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung nêu trên để bảo đảm tính thống nhất trong triển khai thi hành trên phạm vi toàn quốc.

Tham khảo nội dung chi tiết tại: Nghị quyết số 254/2025/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, Kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 11 tháng 12 năm 2025./.

Lê Thủy